40代会社員女性が語る「私が本気で学んだ、賃貸経営で本当に気をつけるべき3つのこと」
◆ 「このまま会社員だけでいいのかな?」と思い始めたあなたへ
こんにちは、大家さんを応援する編集スタッフです。
ここ数年、「会社員を続けながら将来に備えて不動産を始めたい」「副業として安定した収入の柱を持ちたい」という女性が非常に増えてきました。
こんな悩みを感じたことありませんか？
- 会社員生活に慣れたけど、この先ずっと働き続けるのは不安
- 貯金や投資だけじゃなく、“もう一つの資産”を持ちたい
- 仕事は好き。でも、将来は猫と静かに暮らすライフスタイルも憧れている
今回ご紹介するのは、まさにそんな「会社員を続けながら堅実に不動産経営をする女性オーナー」のリアルな体験談です。
都内で営業職として18年勤務しながら、5年前から賃貸経営をスタートした伊藤佳奈さん（仮名・40代前半）。現在、アパートとマンションあわせて2棟を所有し、猫2匹と暮らすライフスタイルを楽しみながら、着実に資産形成を進めています。
今後のライフスタイルを考えると、まだ少し不安を感じています。これから物件を買い増しながら、無理のないペースで将来設計をしていく、、、そんな彼女が、実際に経験して「これは本当に気をつけておけばよかった！」と感じた失敗と学びを、今回はじっくりインタビュー形式でご紹介します。
▶︎ 賃貸経営で「本当に気をつけるべきこと」ベスト3
【ポイント 1】勢いで買わない。「感情」より「数字と出口戦略」
伊藤さんが最初に強く挙げたのは、「1棟目の購入時の失敗」でした。
「不動産会社の紹介で、特に下調べもせずに“なんとなく良さそう”で買ってしまったんです。いま思えば完全に“勢い”でした。」
購入したのは、東京近郊の築浅アパート。利回りや間取りも悪くなかったが、蓋を開けてみると…
- 空室率の高いエリアで、入居者がなかなか決まらない
- 外装や設備に劣化があり、入居後すぐに補修が必要だった
- 将来の売却を想定していなかったため、出口が描けない
不動産会社の「この物件、今ならすぐ決まりますよ」というセールストークに乗せられて、数字や将来のシナリオを冷静に判断できなかったと言います。
「営業職だからこそ“売る側”の論理が本当は分かっていたはずなのに、自分が“買う側”になった瞬間、見えなくなるんですよね。自戒を込めて言いますが、“良さそう”で動いちゃダメです。」
その反省を活かし、2棟目のマンション購入時には徹底的に周辺エリア、家賃相場、修繕履歴、出口（賃貸継続・売却）まで検討。冷静な判断を心がけたと言います。
📌教訓：物件選定は「数字」「将来の出口」が最優先。感情を抑え、冷静に判断できる材料を持つことが大切です。
【ポイント 2】理想ではなく「現実の収支」で計画を立てる
伊藤さんが2つ目に強調したのは、理想的な収支計画と現実のギャップ。
「Excelでは綺麗なシミュレーションができても、現実は全然違うんです。本当に、想定外の出費って多いんですよ。」
たとえば…
- 共用灯の交換や宅配ボックスの鍵修理など細かい修繕が年に数回発生
- 空室が続き、広告費（AD）や仲介手数料が2ヶ月分かかるケースも
- 火災保険料や固定資産税をうっかり見落とし、キャッシュフローに打撃
「最初の頃は“利回り10％”と聞くとワクワクしてました。でも“満室時の理論値”なんですよね。実際は空室が出るし、原状回復にもお金がかかる。」
この経験から、伊藤さんは現在、
- 空室率は年間10％前後で見積もる
- 毎月1～2万円は修繕・管理雑費として別途確保
- 税金・保険・突発コストも含めた“総合的なCF（キャッシュフロー）”を重視
といった、保守的な収支計画にシフトしたと語ります。
📌教訓：「現実の経営」は理想より厳しい。でもそれを最初から織り込んでおくことで、精神的な余裕が生まれます。
【ポイント 3】管理会社選びは「価格」ではなく「信頼と対応力」
最後に、伊藤さんが力を込めて語ってくれたのが「管理会社選び」。
「最初のアパートでは、紹介された管理会社に任せっきりでした。でも本当に失敗でした。トラブル対応も遅くて、結果的に入居者離れを招いたんです。」
具体的には…
- ゴミ集積場の清掃が放置され、悪臭やクレームが発生
- 修繕依頼が遅れ、退去理由に
- 空室の募集活動が不透明、報告も少ない
「入居者が退去したあと“なんで辞めたんだろう”と考えた時、“ああ、あの対応が悪かったからか…”と後悔することが何度かありました。」
そこで、2棟目では自ら複数社と面談し、
- 担当者の対応力・誠実さ
- クレーム時のフロー
- 募集戦略や提案力
- 定期巡回・清掃の実施状況
などを確認。「多少管理費が高くても、対応が早くて丁寧な管理会社は結果的に空室も減るし、入居者満足度も高い」と実感しているそうです。
📌教訓：「誰に任せるか」が未来を左右する。大家は現場に行けないからこそ、“信頼できる代理人”を選ぶことが命綱。
▶︎ 今後の展望「猫との暮らしを大切にしながら、ゆるやかに規模拡大を」
現在は猫2匹と暮らしながら、「これからは無理のないペースで物件を増やしていきたい」と語る伊藤さん。
「本当は、もっと早く何棟も買って拡大していく方法もあるのかもしれません。でも私にとっては、“猫と穏やかに過ごせる生活”が一番大事なんです。」
そんな想いから、今後は以下を意識した経営を続けていきたいとのこと：
- フルローンに頼らない、身の丈に合った投資
- 長期保有で安定収入を得るプラン
- 将来のライフスタイル（猫との住み替え含む）を意識した物件選定
「私のように“無理せずやりたい派”の大家さんもたくさんいるはず。数字の派手さよりも、心地よさと安心感を軸にした経営も、もっと発信されていいと思うんです。」
◆ まとめ：「会社員女性×大家業」は堅実経営でこそ輝く
伊藤さんが実体験から得た「本当に注意すべき3つのこと」は以下のとおりです。
✅ 1. 感情より「数字と出口」で物件を選ぶ
✅ 2. 理想より「現実のキャッシュフロー」を見つめる
✅ 3. 安さより「信頼できる管理会社」と組む
派手な手法や一発逆転のような話はありません。
でもその分、着実で信頼性の高い“会社員女性の不動産経営スタイル”が、これからの時代にマッチしていることを実感させられました。
🐾 スタッフからひとこと
猫と暮らしながら、会社員として働きつつ、自分らしい不動産経営を目指す。
それは決して特別な話ではなく、多くの働く女性にとっての選択肢になり得ると私たちは思っています。
この記事が、「私にもできるかもしれない」と背中を押すきっかけになれば幸いです。
次はあなたの番かもしれません。
