～大家さんの三大不安～第3回
金利上昇・融資環境の変化にどう備えるか？
〜数字に強い大家になるための金融リテラシー〜
こんにちは。大家さん応援隊スタッフです。
これまでのシリーズでは、
- 第1回：空室が埋まらない不安
- 第2回：修繕・原状回復の出費リスク
について解説してきました。
今回は「大家さん三大不安」の最終回、
金利上昇と融資環境の変化にフォーカスします。
「金利の話は難しそう…」と思う方も多いかもしれませんが、
今の時代、大家業は“金融リテラシー”なしでは成り立ちません。
なぜなら、金利ひとつで年間キャッシュフローが数十万円単位で変わるからです。
この記事では、今まさに注目されている金利動向を踏まえ、
「何を意識し、どう備えるべきか」をわかりやすく整理してお伝えします。
1. 金利が上がると何が起きるのか？
多くのオーナーが利用しているのは「変動金利型」のローンです。
金利上昇が進むと、返済額が増えるだけでなく、
“返済比率（返済額 ÷ 家賃収入）”が上がり、経営全体を圧迫します。
たとえば、借入5,000万円・金利1％・期間20年の場合、
金利が0.5％上がるだけで、年間返済額は約13万円増加します。
1棟だけならまだしも、複数物件を所有している場合は、
「微増」の積み重ねが大きなダメージになるのです。
しかも、家賃が上がりにくい環境では、
金利上昇分＝そのまま利益減少を意味します。
2. 金融機関の“目線”も変わりつつある
近年、銀行や信用金庫の融資姿勢は徐々に変化しています。
- 年収・資産背景の審査が厳しくなった
- 返済比率（DSR／LTV）の基準が上がった
- 資産管理法人への融資は慎重になった
以前は「不動産投資＝融資が出やすい」時代でしたが、
今は「融資がつく人」と「つかない人」の差が明確になっています。
特に、銀行はキャッシュフローの安定性と借入バランスを重視します。
つまり、融資を受け続けるには、
「数字を読めるオーナー」であることが求められる時代なのです。
3. “数字に強い大家”になるための3つの視点
① キャッシュフロー感覚を身につける
単に“手残り”を見て安心するのではなく、
金利上昇リスクを加味した収支シミュレーションを常に意識しましょう。
たとえば、
- 現在の返済額（元利均等）
- 金利＋0.5％、＋1.0％、＋1.5％時の返済額
を一覧化するだけでも、「どこまで耐えられるか」が見えてきます。
また、管理費・修繕積立なども含めた「実質手残り」を把握しておくことで、
いざというときの意思決定が早くなります。
② 銀行との関係性を“資産”として育てる
融資は「条件」ではなく「関係」で決まる時代です。
同じ物件・同じ条件でも、担当者との信頼関係次第で結果が変わることがあります。
信頼を築くために意識すべきは次の3点です。
- 決算・確定申告を丁寧に整理して提出する
- 返済実績・賃貸経営報告を定期的に共有する
- 短期的な借入目的を明確に伝える
銀行は、“数字を理解し、誠実に経営している大家”を好みます。
融資を「お願いする関係」から「パートナーとして共に進む関係」へ。
これが次の融資を引き出す最大のカギです。
③ 金利タイプの選択を戦略的に
「固定か変動か」これは永遠の議論ですが、答えは一つではありません。
重要なのは“戦略”です。
| タイプ | メリット | 注意点 |
|---|---|---|
| 変動金利型 | 金利が低く、返済額が抑えられる | 上昇時に返済額が急増するリスク |
| 固定金利型 | 返済額が一定で安定する | 金利が高く設定される傾向 |
おすすめは、ポートフォリオで考えること。
複数物件を持っている場合、
- 一部を固定
- 一部を変動
とすることで、リスクを分散できます。
また、既存ローンの借り換え（リファイナンス）も有効です。
ただし、手数料・違約金・再審査条件などを総合的に判断しましょう。
4. 「備える大家」と「後悔する大家」の分かれ道
金利上昇は、突然やってきます。
しかし、“備えがある人”は慌てません。
私が見てきた中で、金利変動期に成功しているオーナーには共通点があります。
- 金利上昇を前提に、常に複数の返済シミュレーションを持っている
- 繰上返済や積立によって、元本を早めに減らしている
- 銀行担当者と日常的にコミュニケーションを取っている
一方で、「金利なんて上がらないだろう」と油断していたオーナーは、
返済負担が増えても動けず、手残りが一気に減るケースが多い。
つまり、差を生むのは“知識”ではなく“準備”です。
5. 融資環境の変化に柔軟に対応する
2025年以降は、金融機関による“選別の時代”がより進むと予想されます。
特に、法人化している大家さんに対しては、
「経営者としての説明力」「資金管理の明確さ」が問われるようになります。
対応のポイントは3つ。
- 資金繰り表・収支管理表を常にアップデートする
- 不動産ポートフォリオを定期的に見直す（収益性・出口戦略）
- 複数金融機関と接点を持つ（選択肢を広げる）
銀行から見て“安心して貸せる大家”であること。
これが今後の時代、最大の防衛策になります。
6. 数字を味方にするということ
金利や融資の話になると、「難しい」「銀行任せでいい」と感じる方もいます。
しかし、数字は決して敵ではありません。
むしろ、経営の未来を見せてくれる羅針盤です。
キャッシュフロー・返済比率・利回り・自己資本比率…。
これらの数字を理解できるだけで、
“なんとなくの経営”から“戦略的な経営”へと変わります。
数字を味方につけた大家さんほど、
不況や金利上昇局面でも慌てずに前を向けるのです。
7. まとめ 〜変化を恐れず、備える大家に〜
金利上昇も、融資環境の変化も、コントロールすることはできません。
しかし、備えることはできる。
そして、その備えは「知識」から始まります。
- 金利が上がったら、返済はどう変わるのか？
- もし融資が止まったら、資金繰りはどう回すのか？
- 銀行に何をどう説明できるか？
これらを「いま」から考えておくことで、
数年後の自分を大きく守ることができます。
賃貸経営は、建物だけでなく“お金の流れ”をマネジメントする事業です。
空室・修繕・金利——三大不安を理解し、構造的に備えることで、
どんな環境でも強くしなやかに経営を続けられるはずです。
📍次回予告（シリーズ総括）
▶︎ 特別編：「三大不安を乗り越えた大家たちの実践例」
〜不安を“学びと成長”に変えたリアルストーリー〜をお送りします。
