「返せる範囲で」！堅実な不動産経営を支える資金計画の鉄則！
こんにちは、不動産オーナー・投資家の皆さん！
物件を購入する際、多くの方が利用するのが「融資（ローン）」です。自己資金だけで物件を買える人は少数派。金融機関の融資をうまく活用できるかどうかは、不動産投資の成否を左右する大きなポイントになります。
しかしここで注意が必要です。
「借りられるだけ借りてしまおう！」と考えてしまうと、後に取り返しのつかないリスクを抱えることになりかねません。
今回は、「第5条：融資は『借りられるだけ』ではなく『返せる範囲で』」をテーマに、堅実な資金計画の立て方と注意点をわかりやすく解説していきます！
1. なぜ「借りられるだけ借りる」のが危険なのか？
① 市場環境はいつ変わるかわからない
今は満室で安定収入があるとしても、将来ずっとその状態が続く保証はありません。
賃貸需要の低下、経済の悪化、自然災害、金利上昇――こうした外部環境の変化が起これば、家賃収入は一気に減少するリスクがあります。
収入が減っても、ローン返済額は変わらない。
このギャップが、大家経営を一気に苦しくしてしまう要因です。
② 融資の「枠」を無駄遣いすることになる
金融機関には「この人にはこれだけ貸せる」という与信枠（信用力に応じた貸付枠）があります。
1回の融資で限界まで借りてしまうと、本当に良い物件と出会ったときに追加融資が受けられないという事態に陥ることも。
焦って借り過ぎると、成長のチャンスを自ら狭めることにもなるのです。
2. 「返せる範囲」の基準とは？
「じゃあ、どれくらいなら安全なのか？」という疑問が出てきますよね。
返せる範囲を判断するためには、以下の基準を意識しましょう。
① DCR（Debt Coverage Ratio）を意識する
一つの基準として”DCR”とは「ローン返済余力」を示す指標です。
DCR =（年間の純収益）÷（年間ローン返済額）
例えば、年間の純収益が300万円、年間のローン返済額が200万円なら、
→ DCR = 300 ÷ 200 = 1.5
DCRは最低でも1.2以上、理想は1.5以上を目指しましょう。
1.2未満だと、収益が少し下がっただけで返済が苦しくなります。
② 空室・賃料下落リスクを見込む
融資計画を立てる際は、「満室家賃収入」で計算するのではなく、空室率10〜20％を見込んで計算するのが鉄則です。
また、賃料下落（例えば5％〜10％）についても想定しておきましょう。
「最悪これくらい収入が下がっても耐えられるか？」
このような視点でシミュレーションしておくことで、堅実な経営につながります。
③ キャッシュフローがしっかり出るかチェック
ローン返済後に、毎月どれくらい手元にお金が残るか（キャッシュフロー）も必ず確認しましょう。
目安としては、ローン返済後に手残りが家賃収入の10％以上出る形が理想です。
【例】
家賃収入100万円 → ローン返済80万円 → 手残り20万円（＝20％）
→ これなら十分余裕あり！
3. 融資を賢く使うためのポイント
① 長期固定金利を検討する
金利上昇リスクを避けるため、できるだけ長期の固定金利型ローンを選択するのも有効です。
変動金利で借りる場合は、将来の金利上昇に備えて余裕資金を積み立てておくことが大切。
② 余裕資金を持っておく
「とにかくフルローン・オーバーローンで自己資金ゼロ！」
……という考え方は非常に危険です。
最低でも物件価格の1割程度の自己資金を確保しておき、万一の空室や修繕費にも備えましょう。
③ 融資の条件交渉は積極的に
金融機関との交渉によっては、金利を下げてもらったり、保証料を減額してもらったりする余地があります。
複数の金融機関から見積もりを取る「競合させる」ことも効果的です。
4. まとめ：「借りられる」よりも「返せる」重視が成功のカギ
不動産投資は、「融資を活用してレバレッジを効かせる」ことで大きな成果を狙うビジネスです。
しかし、「借りられるだけ借りる」という無計画な資金調達は、リスクを無限に膨らませるだけ。
成功している大家さんたちは、
✅ 余裕を持った返済計画を立て
✅ 最悪のシナリオも想定し
✅ 地に足のついた運営を心がけています。
✅ この記事のまとめ
- 融資は「借りられるだけ」ではなく、「返せる範囲」で抑えることが重要
- DCR（ローン返済余力）を常に意識し、最低1.2以上、理想は1.5以上を目指す
- 空室率や賃料下落を見越して、慎重な収支シミュレーションを行う
- 余裕資金を持ち、長期的な安定経営を前提に融資を活用する
- 「返せる範囲で借りる」ことが、長く成功し続けるための秘訣！
「無理なく、確実に返せる借り方」を心がけて、堅実で強い不動産経営を目指しましょう！🏡✨
