「突然の出費で冷や汗…」を防ぐ！リフォーム・修繕費は“事前準備”が鉄則！

 

こんにちは。大家業・不動産投資に日々励んでいる皆さん。
『大家さん必読シリーズ』第９回目。今回のテーマは、賃貸経営のリアルな悩みの一つ「修繕費」についてです。

「給湯器が壊れたって、そんなに頻繁じゃないでしょ」
「エアコンも管理会社が何とかしてくれるでしょ」

そう思っている方ほど、ある日突然、“予想外の出費”に襲われて後悔することになるかもしれません。

不動産投資は、建物を持ち続ける以上、「いつか壊れる」「いつか直す」ことが前提のビジネスです。
だからこそ、今日お伝えしたいのは、「修繕費は予想外の出費ではなく、予想しておくべき支出」という視点です。

■「突然の出費」が不動産経営を苦しめる

私の知人のベテラン大家さんが、こんな話をしてくれました。
「家賃収入は順調だったのに、築20年を超えてから、急に設備の故障が重なってね。
給湯器、エアコン、インターホン、全部一気に寿命がきて、修繕に100万円かかったよ。慌てて定期預金を崩す羽目になったよ」

そう、不動産の設備や建物には“寿命”があります。
しかも困ったことに、それは「ある日突然」やってきます。

しかも、多くは”入居中”に発生します。
つまり、「急いで直さなければいけない」「コスト交渉もできない」「他の出費と重なる」という最悪のタイミングで出費が襲ってくるのです。

■大家業は「修繕とどう付き合うか」で収益が決まる

ここで強調したいのは、修繕費は“特別なこと”ではなく、日常の一部として考えるべきものだということ。

家賃収入があるから大丈夫、という考えは短期的には通用しても、将来の修繕に備えた資金準備をしていないと、経営が不安定になります。

とくに以下のような支出は、どの大家さんにも“必ず”訪れます。

◆ よくある修繕費の一例

  • 給湯器の交換：10〜20万円
  • エアコンの交換：8〜15万円
  • クロス・CFの貼替：1部屋で5〜15万円
  • 外壁塗装・屋根防水：100〜300万円（1棟）
  • 浴室・キッチン交換：30〜100万円
  • インターホンや照明設備の更新：3〜10万円

これが“重なる”と、1件で50〜100万円規模の修繕費になることも…。

■「いくら積み立てておくべきか？」の目安とは？

じゃあ、いったい毎月どれくらい準備しておけば安心なのか？
一般的には、月額家賃収入の5〜10％を“修繕準備金”として積み立てるのが安全ラインと言われています。

たとえば、家賃収入が月100万円あるなら、月5万〜10万円を別口座に積み立てる。

これは、銀行口座を“運転資金用”と“修繕費用専用”に分けるだけでも良いんです。
明確に分けておくだけで、「今、使っていいお金」と「将来のために取っておくお金」の区別ができて、無意識の使いすぎも防げます。

■ 築年別「修繕カレンダー」を知っておこう

修繕のタイミングにはある程度“パターン”があります。

以下のような築年数ごとの修繕目安を覚えておくだけでも、準備の精度がぐっと上がります。

築年数 主な修繕内容
〜10年 設備交換（給湯器・エアコン）、軽微な内装修繕
10〜15年 外壁塗装・屋根の防水・共用部の補修など
15〜20年 水回り設備の本格的な交換（キッチン・ユニットバスなど）
20年以上 給排水管・構造部の改修、大規模修繕、建て替え検討も

ポイントは、「まとめて一気に来る」ことです。
1つの物件で、築15~18年あたりから修繕ラッシュが始まり、「この年は200万円、次の年は100万円」なんてこともザラにあります。

■「戦略的修繕」で物件価値アップを狙う

修繕＝マイナスの埋め合わせ、というイメージがあるかもしれませんが、実は「修繕＝投資」にもなりうるのです。

たとえばこんな工夫が考えられます：

  • クロス貼り替え時にアクセントクロスでデザイン性をプラス
  • 給湯器交換時に追い焚き機能を追加
  • エアコンを最新省エネタイプにして「光熱費節約」を訴求
  • 退去時にモニター付きインターホンを追加し防犯性をUP

こうした“プチリフォーム”を合わせて行うことで、家賃の維持や賃料アップにつながる戦略的修繕になるのです。

■ 修繕履歴と費用の“見える化”をしよう

大家さんが複数物件を管理していると、「どの物件で・どんな修繕を・いつ行ったか」が曖昧になりがちです。

そんなときこそ、以下のような“修繕履歴台帳”を表計算ソフト（Excel、Googleスプレッドシートなど）で管理しておくのがおすすめです（見える化する）。

修繕履歴シートに含めたい項目

  • 実施日
  • 修繕内容
  • 修繕箇所（部屋番号など）
  • 費用（税抜/税込）
  • 担当業者名と連絡先
  • 写真（Before/After）

これを残しておくことで、将来の売却時や保険申請時にも大きな力になりますし、「どのくらいの周期でお金がかかるか」も見えてきます。

■ まとめ：「備える」ことこそが、大家力の証明

不動産は“収益を生み続ける装置”ですが、その装置は「メンテナンスしてこそ稼ぎ続けてくれる」ものです。

どんなに良い立地でも、どんなに高利回りでも、
突発的な修繕費でキャッシュフローが狂えば、一気に経営が不安定になります。

でも逆に、日々の家賃から少しずつ準備をしていれば、

  • 余裕を持って修繕に対応できる
  • 質の良い業者を選べる
  • 入居者に喜ばれるタイミングで修繕ができる
  • 空室リスクを減らせる
  • 将来的な売却でも高評価につながる

など、修繕を「ピンチ」ではなく「チャンス」に変えることも可能になるのです。

✅ 最後にひとこと

「壊れてから慌てて直す」のではなく、「壊れる前に、余裕をもって備える」ことが、本当の意味でのプロ大家の姿勢です。

今日からでも、家賃の一部を「修繕積立口座」に回してみませんか？
未来の自分を助ける“安心の準備”、きっと数年後に「やっておいてよかった」と思えるはずです。

大家業は、「お金を残す力」があってこそ続けられます。
その第一歩が、「修繕費の事前準備」なのです。
今日も、堅実で着実な大家ライフを一緒に築いていきましょう！🏠✨