改善の道は“たった1つの視点”から開ける（第三幕）
― 大家さん応援隊スタッフがAさんに伝えた「本当の改善ルート」 ―
こんにちは、大家さん応援隊スタッフです。
前回では、Aさんのアパート経営に潜んでいた
“課題の正体”を一緒に整理した様子をお伝えしました。
今回はいよいよ、
Aさんがどうやって改善へ踏み出していったのか？
その道筋をご紹介します。
【前回（第二幕）の要点】
前回は、Aさんが抱えていた問題点を一緒にあげていくことでした。
話を重ねるうちに、霧のように曖昧だった不安が、形のある“課題”へと変わっていきました。
・空室や修繕の悩みは、感情ではなく“事実”として整理できること
・問題は「才能ではなく、判断材料の不足」だったこと
・物件の状態を見える形にすると、不安が落ち着いていくこと
・収益性、募集、修繕。この三つに課題が集中していたこと
・課題が見えた途端、Aさんの声に芯が戻り始めたこと
改善に向けた“地図が現れた場面”といえるかもしれません。
そして今回は、その地図を手にどこから歩き始めるのかを一緒に探っていきます。
■ “どこから手をつけたらいいのか分からない”を解決する方法
課題を棚卸しすると、多くの大家さんがこう言います。
「結局、何から始めればいいでしょうか？」
Aさんもまさにその状態でした。
空室、修繕、管理費用、募集、入居者対応…。
全部大事だけれど、全部を一気にやろうとすると動けなくなります。
そこで私は最初にこうお伝えしました。
「改善の順番は、“収益に直結する部分”からです。」
■ Aさんの改善ポイントはこの3つに絞られた
Aさんの物件の現状を踏まえ、
改善の優先順位を以下の3つに整理しました。
① 募集力の回復（ここが最大のテコ入れポイント）
まずは「空室を埋める」ことが最優先。
- 古い写真を撮り直す
- 日当たりがよく見える時間帯で撮影
- 図面をプロ仕様に変更
- 小さなリフォームで“魅せ場”を作る
- 家賃設定を相場と照合し見直す
Aさんは最初、
「こんな細かいことで変わるんですか？」
と半信半疑でした。
しかし、変更した写真掲載後の問い合わせ数を比較すると、
なんと3倍以上に増えました。
これまでたくさんの大家さんの成功体験から
“魅せ方の工夫で収益性は変わる”
ということを、Aさんは実感することになります。
② 無駄な修繕費の削減（計画と優先順位を整える）
次に着手したのは「お金の流れの改善」。
- 緊急性のない修繕を整理
- 高額修繕は複数見積を取り比較
- 年間の修繕計画（簡易版）を作成
ここでAさんが驚いたのは、
「本当はやらなくても良かった修繕」がいくつもあったこと。
“修繕費は、管理会社任せだと割高になりがち”
なんです。
Aさんも、まさにその状態でした。
改善後は、
毎月2〜3万円ですがキャッシュフローが改善します。
年間にすると大きな差になります。
③ 管理体制の可視化（信頼の再構築）
改善の最後に行ったのは、
“管理の見える化”です。
- 物件ごとの月次収支
- 修繕履歴
- 募集活動の記録
- 問い合わせ数の推移
これらを一覧できる簡易シート（クラウド管理※）を作成。
するとAさんはこう言いました。
「今まで“なんとなく”で捉えていた部分が、
数字で分かると急に未来が見えるようになりますね。」
これは、実務では非常に重要な変化です。
数字が見えるだけで、管理会社とのコミュニケーションも変わります。
※クラウド管理にすると、どこでもスマホで確認できます。
■ Aさんの表情が変わった瞬間
改善の方向性を伝えた後、Aさんは静かにこう言いました。
「…できそうです。いや、やってみたいです。」
この “できるか不安 → やりたいに変わる瞬間” こそ、
大家さんが最も強くなれるタイミングです。
これは、
“長期戦で勝ち続ける大家の思考”
が芽生えた瞬間ともいえます。
■ 小さくても「成功体験」が心を強くする
改善は一度に完璧にしなくて大丈夫。
重要なのは、ひとつ改善すれば目に見える変化が起きる点です。
- 問い合わせが増えた
- 募集図面が見やすくなった
- 無駄な修繕が減った
- 月次収支が理解できるようになった
たったこれだけで、経営は確実に安定していきます。
Aさんは、この“最初の一歩”を踏み出したことで、
精神的な負担も大きく減りました。
■ 今回のまとめ
改善の道は、“収益に直結する部分”から着手するのが鉄則。
そして、
- 募集力を整え
- 修繕の無駄を省き
- 管理を見える化する
この3つを押さえれば、ほぼすべての築古物件は立ち直ります。
次回は、Aさんが実際にどのような改善を行い、
どんな成果を得たのかをご紹介していきます。
次回では、この改善がどんな成果となって現れたのかをお伝えしていきます。
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