【満室なのに、手元のお金が増えない、、、なぜ？】
こんにちは、大家さん応援隊スタッフです。
「今月も満室だから大丈夫」
賃貸経営をしていると、満室という言葉には安心感があります。
もちろん、空室がなく家賃が入ってくることは大切です。
ただし、満室だから経営が順調とは限りません。
今回は、入居率だけでは見えにくい「手元に残るお金」について考えてみます。
今日のポイント
・満室と収支が良いことは同じではない
・家賃収入ではなく「いくら残ったか」も見る
・手残りが減ったら、その理由を確認する
満室でも、お金は出ていく
例えば、10室すべて入居していて、毎月予定どおり家賃が入っている物件があるとします。
一見すると問題はなさそうです。
ところが、そこからはさまざまなお金が出ていきます。
・ローン返済
・管理費
・修繕費
・固定資産税
・火災保険料
・共用部分の水道光熱費
・その他の維持管理費
満室でも、これらの支出が増えれば手元に残るお金は減ります。
つまり、入居率は賃貸経営を見る数字の一つであって、全部ではないということです。
「去年も満室だった」と比べてみる
ここで前回の「数字を比べる」という考え方が役立ちます。
今年も満室、去年も満室。
それなのに今年の方が手元に残るお金が少ないとしたら、何かが変わっています。
修繕費が増えたのか。
管理にかかる費用が増えたのか。
金利上昇などでローン返済額に変化があったのか。
あるいは、家賃そのものが以前より下がっているのか。
「満室」という結果だけを見ていると、この変化を見落としてしまいます。
大切なのは「なぜ減ったか」
手残りが前年より20万円減っていたとします。
ここで、
「今年は20万円少なかった」
だけで終わらせないことが大切です。
給湯器の交換など一時的な支出が原因なら、来年も同じように減るとは限りません。
一方、毎月かかる管理費や借入金の返済額などが増えているなら、今後も影響が続く可能性があります。
同じ20万円の減少でも、原因によって意味は違います。
だからこそ、
金額 → 原因 → 今後も続くのか
この順番で確認します。
難しい分析をする必要はありません。
満室は「ゴール」ではない
満室になると、どうしても安心します。
しかし、大家さんの目的は部屋を埋めることだけではありません。
建物を維持し、必要な修繕を行い、借入金を返済しながら賃貸経営を続けていく必要があります。
そのためには、
「何室埋まっているか」
と同時に、
「最終的にいくら残っているか」
を見る習慣が大切です。
満室という数字に安心するだけでなく、その先にある収支まで見る。
それが、次の判断をしやすくしてくれます。
今日のひと言
「満室だから安心」ではなく、
「満室で、いくら残ったか」まで確認する。
数字を見る場所を一つ増やすだけで、賃貸経営の見え方は変わります。
