【大家さん必読】不動産投資家が守るべき10カ条

『第2条』 入居率を高めるための実践戦略！

こんにちは、不動産投資家・大家さんの皆さん！
物件を運営するうえで、「空室が続いて家賃収入が入らない…」 というのは、誰もが一度は直面する悩みではないでしょうか？

「空室は仕方がない」と諦めている方もいるかもしれませんが、それでは収益が減少するばかりです。不動産投資で成功するためには、空室対策を受け身ではなく、積極的に取り組むこと が重要です。

今回は、「待ち」ではなく「攻め」の空室対策 について詳しく解説していきます！

1. 空室対策は「攻め」が必須！その理由とは？

① 空室は経営に直接ダメージを与える

空室が続くと、家賃収入が減少し、ローン返済や管理費、修繕費の支払いが厳しくなります。1部屋の空室ならまだしも、複数の空室が長期間続くと、経営そのものが成り立たなくなるリスクがあります。

② 競争が激しい市場で「待ち」では埋まらない

賃貸市場は年々競争が激しくなっています。**「良い立地だから」「家賃が適正だから」**といった理由だけでは、すぐに入居者が決まるとは限りません。むしろ、積極的に対策を講じなければ、より条件の良い物件に負けてしまうのが現実です。

③ 「待ち」の姿勢では市場の変化に対応できない

賃貸ニーズは時代とともに変化します。設備や間取りのトレンドが変わり、ライフスタイルの多様化が進む中で、「以前はすぐに埋まっていたから」と何もしないでいると、空室期間が長引いてしまう可能性があります。

では、具体的にどのような「攻め」の空室対策を行えばよいのでしょうか？

2. 空室を埋めるための「攻め」の具体策

① 賃料設定を市場に合わせて適正化する

空室が続く最大の原因の一つが家賃が相場より高いことです。

✅ 適正な賃料を把握する方法

  • 近隣の競合物件と比較（同じ間取り・築年数・設備の物件をチェック）
  • 不動産会社にヒアリング（実際に決まりやすい家賃を確認）
  • SUUMO・HOME’S・アットホームなどのポータルサイトを活用

競争力のある家賃設定をすることで、早期の入居者獲得が可能になります。

② 内装・設備のアップデートで魅力を向上

古い設備や使いにくい間取りのままでは、入居者に選ばれにくくなります。小規模なリフォームでも競争力を高めることができます。

✅ 効果的な設備投資

  • ウォシュレットの設置（入居希望者の人気設備ランキング上位）
  • モニター付きインターホンの導入（防犯意識の高まりに対応）
  • アクセントクロスの採用（内装をおしゃれに見せる）
  • 無料Wi-Fiの導入（ネット環境の整備は必須）

こうした入居者ニーズの高い設備を追加することで、空室対策に大きく貢献します。

③ 仲介会社との関係を強化し、客付けを加速

不動産仲介会社の協力が得られないと、いくら魅力的な物件でも入居者が決まりにくくなります。

✅ 仲介会社へのアプローチ方法

  • 定期的に訪問し、物件をアピール（「〇〇物件の客付けをお願いします！」と直接お願いする）
  • 広告費（AD）を設定する（仲介会社に優先的に紹介してもらう）
  • 人気のある仲介会社と提携を増やす（成約数の多い会社を見極める）

仲介会社との関係を強化することで、物件の紹介回数を増やし、入居率を高めることができます。

④ 物件の魅力を最大限伝える広告戦略

ポータルサイトでの物件掲載は、入居者が物件を選ぶ際の重要なポイントになります。

✅ 広告を改善するポイント

  • 高品質な写真を掲載する（スマホ撮影ではなく、プロのカメラマンに依頼）
  • 動画やVR内見を活用する（遠方の入居希望者にもアピール）
  • ターゲット層に合わせたキャッチコピーをつける（「在宅ワーク向け」「ファミリー向け」など）

視覚的に魅力を伝えることで、物件の問い合わせ率をアップさせることができます。

⑤ フレキシブルな契約条件で入居のハードルを下げる

入居希望者が増えても、契約条件が厳しいと決まりにくくなります。

✅ 契約条件の柔軟性を持たせる

  • 敷金・礼金を見直す（初期費用を抑えることで入居率アップ）
  • 保証人不要プランの導入（保証会社を活用）
  • 短期契約や法人契約にも対応

入居者の負担を減らし、契約のハードルを下げることがポイントです。

3. 空室対策は「攻め」の姿勢で安定経営を目指そう！

不動産経営では、空室が発生すること自体は避けられません。しかし、「待ち」の姿勢ではなく「攻め」の姿勢で対策を行うことで、空室期間を短縮し、安定した収益を確保することができます。

✅ まとめ

  • 空室が続くと収益が低下し、経営リスクが増大するため、積極的な対策が必要
  • 賃料設定を市場に合わせ、適正価格にすることで入居率を向上
  • 設備投資を行い、競争力のある物件にする
  • 仲介会社との関係を強化し、客付けを促進
  • 広告戦略を工夫し、物件の魅力を最大限にアピール
  • 契約条件の柔軟性を持たせ、入居のハードルを下げる

「空室は仕方がない」と諦めるのではなく、攻めの空室対策を実践することで、長期的に安定した不動産経営を実現しましょう！💡