【その物件、本当に利益を出していますか？】
こんにちは、大家さん応援隊スタッフです。
複数の物件を所有していると、つい全部をまとめて見てしまうことがあります。
「今年の家賃収入はこれくらい」
「全体では黒字になっている」
もちろん、経営全体を見ることは大切です。
でも、全体では順調に見えていても、物件ごとに分けてみると違った姿が見えることがあります。
今日のポイント
・全体の黒字だけで判断しない
・物件ごとに「入ったお金」と「出たお金」を見る
・数字の違いから、その物件の課題を考える
全体が黒字でも安心とは限らない
例えば、2棟のアパートを所有している大家さんがいるとします。
年間の収支を合計すると、しっかり利益が残っています。
ところが物件ごとに分けてみると、
・A物件は安定して利益が出ている
・B物件は修繕や空室が重なり、ほとんど利益が残っていない
ということがあります。
つまり、A物件がB物件を支えている状態です。
全体の数字だけを見ていたら、この違いには気づきにくくなります。
物件ごとに数字を分けてみる
以前の記事でも、物件ごとに収支や修繕履歴を見ることの大切さについて触れました。
今回はさらに一歩進めて、物件同士を比べてみます。
難しい計算は必要ありません。
まず確認したいのは、
・年間の家賃収入
・空室だった期間
・修繕にかかった金額
・管理などにかかった費用
・最終的に残った金額
この程度でも十分です。
並べてみると、
「この物件は修繕費が多い」
「こちらは空室期間が長い」
「家賃収入は多いのに意外と残っていない」
といった違いが見えてきます。
数字が悪い＝悪い物件ではない
ここで注意したいことがあります。
手残りが少ない物件を、すぐに「悪い物件」と判断しないことです。
今年たまたま大規模な修繕を行ったのかもしれません。
一時的に退去が重なっただけかもしれません。
反対に、毎年のように修繕費が増えている、空室期間が長くなっている、家賃が少しずつ下がっているのであれば、別の問題が隠れている可能性があります。
大切なのは、
数字の違いを見つけ、その理由を確認すること。
数字だけで良い・悪いを決めるのではありません。
比べると、次に見る場所が分かる
9月は「数字を比べる」という視点から始めました。
前年と比べる。
満室でも手元にいくら残っているかを見る。
そして今回は、物件同士を比べる。
比較する対象を変えることで、これまで見えなかったことが見えてきます。
数字を見る目的は、物件に点数を付けることではありません。
「次にどこを確認するべきか」を見つけることです。
今日のひと言
全体が黒字でも、すべての物件が順調とは限りません。
物件ごとに数字を見ると、次に確認すべき場所が見えてきます。
