【大家さん必読】不動産投資家が守るべき10カ条（6）
こんにちは、不動産オーナー・投資家の皆さん！
不動産投資のスタート地点は、何といっても「物件購入」です。
インターネットを開けば、「高利回り！築古アパート◯◯◯万円！」「格安！1棟マンション◯○○万円！」といったお得そうな物件情報が毎日のように飛び込んできます。
ついつい「これは安い！」と飛びつきたくなる気持ち、よくわかります。
しかし、不動産投資で成功するために最も大切なのは、「安さ」ではなく「価値」です。
今回は、【大家さん必読！】「第6条：物件購入は『安い』よりも『価値あるもの』」をテーマに、大家さんが損をしない物件選びをするための考え方とポイントを、具体的に解説します！
1. 「安い物件」が必ずしもお得とは限らない理由
① 安くても、リフォーム費や修繕費が高額なケース
表面利回りが15％を超えるような激安物件、特に築年数が古いアパートなどでは、リフォーム費用が物件価格と同じくらいかかることも珍しくありません。
例えば、500万円のアパートを購入したけれど、屋根・外壁・水回りなどの修繕で、追加で600万円の工事費が必要に…。
これでは「安く買った」はずが、結果的に高い買い物になってしまいます。
② 「安い＝人気がないエリア」の可能性も
不動産価格が極端に安い物件は、そもそも需要が少ないエリアにあることが多いです。
・最寄駅から徒歩30分以上
・周辺に学校や病院、スーパーがない
・高齢化・過疎化が進んでいる地域
このような立地では、いくらリフォームをしても入居者が集まらず、空室リスクが高くなります。
2. 「価値ある物件」とは何か？
では、不動産投資における「価値ある物件」とは、どういうものを指すのでしょうか？以下のような視点で判断すると良いでしょう。
① 安定した家賃収入が見込める立地
賃貸需要が安定しているエリア、つまり「人が住み続ける理由がある場所」にあること。
具体的には…
- 駅から徒歩10分圏内
- 近隣に大学・病院・商業施設などがある
- 将来の人口減少が緩やかな都市部
- 再開発やインフラ整備が進んでいる地域
立地は、物件の価値の8割を決めるとも言われるほど、極めて重要です。
② 入居者ニーズに合った間取り・設備
どれだけ立地が良くても、時代遅れの間取りや設備では、選ばれません。
価値を感じられるポイント
- バストイレ別・独立洗面台・室内洗濯機置場
- インターネット無料対応
- ペット可・二人入居可など、ニーズを拾える柔軟さ
- 外観や共用部の清潔感・デザイン性
つまり、「借りたい」と思ってもらえる物件こそ、価値のある物件です。
③ 長期的に資産として保有できる建物・土地
見た目は綺麗でも、構造上の欠陥や違法建築だった…という物件もあります。
また、狭小地や変形地など、売却しづらい土地も将来的な出口戦略に不利です。
購入前に必ずチェック
- 建物構造（RC、S造、木造）と耐用年数
- 境界線や越境、建築基準法に抵触していないか
- 土地の形状・面積・再建築の可否
「いつか売却することも想定して」、資産性のある物件を選ぶことが成功のカギです。
3. 「価値ある物件」を見抜くための実践ポイント
① 表面利回りではなく、実質利回りで判断
表面利回りは、家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 で計算される単純な指標。
しかし、ここには経費や空室リスクは一切含まれていません。
実際に手元に残るキャッシュを想定した「実質利回り」で判断しましょう。
実質利回りの計算例：
（年間家賃収入 － 管理費・修繕費・固定資産税など）÷ 購入総額 × 100
表面利回りが高くても、実質的に赤字になる物件も多いので要注意です。
② 価格ではなく「収益力」と「出口戦略」で選ぶ
物件を購入する際には、以下の2つをセットで考えることが大切です。
- この物件はどれくらいの収益を生むのか？
- いずれ手放すとき、いくらで売れる可能性があるのか？
「今が安い」ではなく、「長く価値を生み続けるか？」「売るときに困らないか？」という視点を持ちましょう。
③ 専門家の意見を活用する
不動産業者だけでなく、税理士、建築士、管理会社などの意見も合わせて確認すると、客観的な判断がしやすくなります。
特に築古物件を検討する際は、建物診断（インスペクション）を依頼し、将来的な修繕費用の見積もりを事前に把握しておくと安心です。
4. まとめ：価格より「価値」を見極める目を育てよう
安い物件＝悪い、というわけではありません。
ですが、「安さ」だけで飛びつくと、思わぬコストやリスクが隠れていることがよくあります。
この記事のまとめ
- 安い物件にはリフォーム費・立地リスク・需要不足など、見えない問題が潜んでいる
- 本当に「価値ある物件」は、立地・間取り・設備・将来性に優れ、安定した収益を生む
- 表面利回りよりも「実質利回り」「資産性」「出口戦略」を重視して判断
- 専門家の意見やデータを活用し、数字だけでなく実態を見極める目を養う
不動産投資で成功する人は、「安く買った人」ではなく、「価値ある物件を見極めた人」です。
焦らず、冷静に、そして戦略的に。
価格に惑わされず、「本当に価値ある物件」を手に入れて、安定した収益と将来の資産形成を実現していきましょう！
