来年の家賃収入、「満室」だけで計算していませんか？
こんにちは、大家さん応援隊スタッフです。
今年も残すところ、あと2か月となりました。
そろそろ来年の賃貸経営について考え始める大家さんもいらっしゃるのではないでしょうか。
10月は、必要な支出を見極め、優先順位を決めることについてお伝えしました。
11月は少し先に目を向け、来年の収入と支出を数字で考えてみたいと思います。
最初のテーマは、来年の家賃収入の見込みです。
今日のポイント
・満室の場合だけで収入を計算しない
・空室が発生した場合の収入減を確認する
・予測と実際の数字を比較できるようにする
■満室なら、年間いくら？
具体的な話をしてみましょう。
例えば、家賃8万円の部屋が8室あるアパートを所有しているとします。
全室が1年間入居していれば、
8万円 × 8室 × 12か月 ＝ 768万円
年間768万円の家賃収入になります。
もちろん、これは満室が続いた場合の計算です。
実際には、退去が発生することもあれば、次の入居者が決まるまで時間がかかることもあります。
満室時の収入と、実際に得られる収入は必ずしも同じではありません。
■1室が2か月空いたら？
では、8室のうち1室が2か月間空室になった場合はどうでしょうか。
8万円 × 2か月 ＝ 16万円
満室の場合と比べ、家賃収入は16万円少なくなります。
年間収入は752万円です。
ここで考えたいのは、空室が発生するかどうかを正確に予測することではありません。
空室が発生した場合、収入がどの程度変わるのかを知っておくことです。
例えば、1室が2か月空いた場合でも、ローン返済や固定資産税などの支払いがなくなるわけではありません。
収入が減っても、必要な支出は続きます。
そのため、満室時の収入だけを基準に来年の支出を計画すると、予定外の空室が発生した際に資金が不足する可能性があります。
■予測は一つに決めなくてもよい
来年の家賃収入を考えるとき、最初から正確な数字を出す必要はありません。
まずは、次のように複数のケースを考えてみます。
・満室が続いた場合
・1室が2か月空いた場合
・退去が重なり、空室期間が長くなった場合
それぞれの収入を計算しておけば、来年の支出計画を考える際の参考になります。
ただし、ここで計算しているのは家賃収入です。
実際に手元に残るお金を把握するには、管理費、修繕費、税金、借入金の返済なども確認する必要があります。
■来年の数字を考える第一歩
以前の記事でも、家賃収入や手元資金を確認する大切さについてお伝えしました。
今回は、そこから一歩進めて、まだ起きていないことを数字に置き換えるという考え方です。
例えば、来年の契約更新予定を確認すれば、どの時期に退去や募集への備えが必要になる可能性があるのか、考えるきっかけになります。
もちろん、契約更新月を迎えるからといって、必ず退去するわけではありません。
大切なのは、予定と可能性を区別しておくことです。
来年の収入を予測する。
実際の数字と比較する。
違いが生じたら、その理由を確認する。
この繰り返しが、賃貸経営の判断材料を増やしていきます。
次回は、来年の契約更新予定を確認し、どのような準備ができるのかを考えてみます。
今日のひと言
来年の収入は、満室の数字だけでなく、空室が発生した場合も考えておく。それが無理のない経営計画につながります。
