あまり考えたくないことかもしれませんが、税務調査は、多くの不動産投資家や事業主（大家さん）にとって避けて通れないといっても過言ではないとても可能性の高い出来事です。ある日突然、税務署から連絡があった場合に調査に支障がなくスムーズに進むように、不要なリスクを回避するために、事前にしっかり備えておくことはで概ね回避できると思います。しかし、事前に準備をしていないと、、、。
本記事では、税務調査に備えるための具体的な対策を解説します。
１. 税務調査とは？
税務調査は、税務署が納税者の申告内容が適切かを確認するために行う手続きです。不動産所得や事業所得がある場合、扱う金額が大きいため特に調査の対象になりやすいとされています。調査は主に以下の2種類に分けられます。
1-1. 任意調査
任意調査は、納税者と税務署の間で協力して行われる通常の調査です。主な特徴は以下の通りです
- 事前通知が行われる：税務署から通知書が送られ、調査の日程や内容が明記されています。
- 対象となる期間：通常は過去3年分※の申告内容が確認されますが、不正行為が疑われる場合はさらに遡ることもあります。
- 柔軟な対応が可能：調査の日程や準備物について、納税者側から調整を依頼することができます。
※事前通知で3年分と伝えられていても、調査中に5年分や7年分に延長されることがあるため、注意が必要です
具体的な例として、家賃収入が多い大家さんや不動産投資家の場合、賃貸借契約書や振込記録、経費に関連する領収書が主に確認されます。概ね事前通知があるため、準備を整える時間があります。
1-2. 強制調査
強制調査は、脱税や重大な申告漏れが疑われる場合に行われる厳格な調査です。主な特徴は以下の通りです事前通知が行われない：** 調査官が突然訪問し、調査が開始されます。
- 裁判所の許可：強制調査を実施するためには、裁判所の許可が必要です。
- 強制力の行使：調査官は納税者の許可を得ずに帳簿や書類を確認・押収する権限があります。
※特に悪質な事業者ではない限り強制捜査がされることはあまいないと思います
| 特徴 | 任意調査 | 強制調査 |
| 通知 | 事前に通知される | 通知なし |
| 対象期間 | 通常3年 | 通常７年 |
| 調査範囲 | 申告内容を中心に確認 | 資産や取引全般を徹底調査 |
| 納税者の対応 | 柔軟に対応可能 | 即時対応が必要 |
| 法的強制力 | なし | あり |
この場合、調査対象は過去7年分以上に遡ることがあり、資産の不透明な動きや隠蔽がないか徹底的に調べられます。たとえば、多額の現金収入が記帳されていない場合や、関連会社との不自然な取引が発覚した場合などが該当します。
2. 税務調査で確認されるポイント
税務調査では、以下のような点が特にチェックされます。
- 収入の過少申告がないか：家賃収入や物件売却益などの申告が正確か。
- 経費の計上が正当か：不動産管理費や修繕費、減価償却費などが適切に計上されているか。
- 記帳内容に不備がないか：領収書や契約書などの証拠書類が整っているか。
- 関連取引：家族や関連会社との取引内容に不自然な点がないか。
- 特例措置の適用：青色申告特別控除や税額控除などが適切に利用されているか。
税務調査に備えるための具体的な準備
突然の税務調査が来てもいいように常日頃から準備をすることでスムーズな対応ができるようになります
1. 記帳を正確に行う
- 毎月の収支をしっかり正確に記帳し、収入と経費の詳細が一目でわかるようにします。
- 会計ソフトを活用して、間違いや漏れを防ぎま、収支のズレや誤りを未然に防ぎましょう。
- 記帳内容に不明点がないか、定期的に確認することも重要です。
2. 領収書や証拠書類を保管する
- 経費に関連する領収書や請求書、契約書などは必ず保管します。
- 書類は原則として7年間保管する必要がありますが、特に不動産関連では長期保管が望ましい場合もあります。
- デジタル化された領収書や契約書も、法的に認められる形式で保管します。
3. 家賃収入や売却益の記録を整理する
- 家賃収入や売却益の振込記録や賃貸借契約書を整理し、収入が正確に記録されているか確認します。
- 賃貸借契約書や銀行の入金記録を定期的にチェックしましょう不動産売却益に関しては、譲渡所得計算に使用する資料（購入費用、仲介手数料、登記費用など）を揃えておきます。
4. 税理士の活用
- 日頃から税理士と相談し、適切な税務処理を行うこと。
- 税務調査の際にも税理士が同席することで、調査官とのやりとりがスムーズになります。
5. 冷静な対応
- 税務調査官は敵ではありません、調査官の質問に誠実に答えることが重要です。
- 調査中に不明点があれば、即答せずに確認の上、後日回答すると答えましょう。
税務調査は正しく対応すれば恐れる必要はありません。
日頃から帳簿や書類の整理を徹底し、必要に応じて税理士と連携することで、スムーズに対応できます。
※本記事の内容は、実際の経験に基づいていますが、個々の状況により適切な対応は異なる場合があります。
重要な判断の際は、専門家への相談をお勧めします。
