【その数字、「去年」と比べていますか？】
こんにちは、大家さん応援隊スタッフです。
いきなりですが賃貸経営は、いろいろな数字を目にします。
・家賃収入
・入居率
・修繕費
・管理費
・ローン返済額
そして、毎月手元に残るお金。
数字を把握することはもちろん大切です。
ただ、数字は「見る」だけでは、意外と経営判断には使えません。
そこで今回は、もう一歩進めて「比べる」という視点について考えてみます。
今回のポイント
・数字は単独で見るより、比較することで意味が見えてくる
・まずは前年同月、前月、想定していた数字と比べてみる
・増減があったら、金額だけでなく理由を確認する
■100万円という数字だけでは判断できない
例えば、ある物件の年間手残りが100万円だったとします。
「100万円残ったから順調」
そう考えたくなります。
でも、前年が120万円だったとしたらどうでしょう。
20万円減っています。
反対に前年が70万円なら、30万円増えています。
同じ「100万円」でも、意味はまったく違います。
つまり大切なのは、
いくらだったか
だけではなく、
何と比べて、どう変わったか
を見ることです。
■最初は3つの比較で十分
難しい分析をする必要はありません。
まずは次の3つを比べてみます。
・前年の同じ時期と比べてどうか
・前月と比べてどうか
・自分が想定していた数字と比べてどうか
例えば家賃収入が前年より減っていれば、空室があったのか、賃料を下げたのか。
修繕費が増えていれば、突発的な故障なのか、予定していた工事なのか。
手残りが減っていれば、支出のどこが増えたのか。
こうして数字の変化を追っていくと、経営の状態が少しずつ見えてきます。
■「増えた・減った」で終わらせない
ここでもう一つ大切なのが、理由を見ることです。
「修繕費が去年より30万円増えた」
これだけでは、良いとも悪いとも判断できません。
必要な設備交換を予定通り行った結果なら、想定していた支出かもしれません。
一方、同じ設備の故障を繰り返しているなら、修理を続けるより交換した方がよい可能性もあります。
数字は答えではありません。
数字の変化は、確認すべき場所を教えてくれるサインです。
ここを間違えないことが大切です。
■まず去年の数字を出してみる
9月は一年の3分の2が過ぎたところです。
ちょうど今の時期に、今年と昨年の数字を一度並べてみてはいかがでしょう。
細かな分析表を作らなくても構いません。
家賃収入、空室期間、修繕費、その他の主な支出、そして手元に残ったお金。
まずはこのあたりを比べるだけでも、
「今年は何が違うのか」
が見えやすくなります。
数字を見る目的は、数字に詳しくなることではありません。
次の判断をしやすくすることです。
■今日のひと言
数字は、見るだけでは過去の記録。
比べることで、これからの判断材料になります。
