【その判断、あとで説明できますか？】
こんにちは、大家さん応援隊スタッフです。
8月も最後になりましたが、今月は、空室募集について数字を見ながら考えてきました。
・募集期間だけで家賃を下げないこと。
・反響や内見の動きを見ること。
・条件を変えたあとも、すぐ次の変更をせず、その結果を確認すること。
今回は、少し視点を変えてみます。
大家さん応援隊スタッフとして相談を受けていて感じることは、
「何をしたか」は覚えていても、
「なぜ、そう判断したか？」は意外と忘れてしまう
ということです。
今回のポイント
今回お伝えしたいのは、とてもシンプルです。
数字を見るだけでなく、その数字を見て、なぜその判断をしたのかを残しておく。
これだけで、次の空室時の判断材料が一つ増えます。
「家賃を下げた」は覚えていても、、、
たとえば、以前の募集で家賃を3,000円下げたとします。
数か月後には、
「前回も3,000円下げたら決まった」
という記憶だけが残りがちです。
でも、本当に家賃を下げたことだけが理由だったのでしょうか。
そのとき、
・問い合わせが何件あったのか？
・内見が何件あったのか？
・競合物件はいくらだったのか？
・募集開始から何日たっていたのか？
・家賃以外の条件も変更したのか？
ここまで残っていれば、見え方は変わります。
もしかすると、
家賃を下げる前から内見は増えていたかもしれません。
あるいは同じ時期に写真を変更していたかもしれない。
数字と理由を一緒に残しておけば、次に同じような空室が出たとき、
「前回こうしたから今回も同じ」
ではなく、
「前回はこういう状況だったから、この判断をした」
と考えられるようになります。
難しい記録は必要ありません
専用の管理表を作らなくても構いません。
私は、まず次の4つだけでも十分だと思います。
・いつ判断したか
・そのときの数字
・何を変更したか
・なぜ変更したか
たとえば、
「8月10日
募集開始3週間、
問い合わせ2件
内見0件。
競合より初期費用が高いため礼金を1か月から0か月へ変更」
これだけでも立派な判断記録です。
そして1週間後に、
「問い合わせ5件、内見2件」
と追記する。
こうすると、条件変更と結果がつながって見えてきます。
経験を「勘」だけで終わらせない
長く大家さんをしている方ほど、
「なんとなく今回はこうした方がよさそうだ！」
という感覚を持っています。
私は、その感覚そのものを否定する必要はないと思っています。
長年の経験から生まれた感覚には、理由があるからです。
ただ、その経験に数字と記録が加わると、さらに強い判断材料になります。
「前にもこうだった気がする」
から、
「前回はこの数字で、こう判断した」
へ。
この違いは小さく見えて、賃貸経営ではかなり大きな違いです。
ちょっとひと言
大家さんから相談を受けていると、
「前回どうしたか覚えていないんですよね」
という言葉を聞くことがあります。
それは珍しいことではありません。
賃貸経営では、募集だけでなく、修繕、更新、入居者対応など、毎年いろいろな判断をしています。
全部覚えている方が難しいでしょう。
だからこそ、記憶に頼らず少しだけ残しておく。
良かった判断も、うまくいかなかった判断も、次に使えれば大家さん自身の経営データになります。
8月の最後に、過去の募集を一つだけ振り返ってみてはいかがでしょうか。
「そのとき、なぜそう判断したのか？」
思い出せるところからで十分です。
