修繕費は「突然の出費」ではなく、前もって見ておくもの

こんにちは、大家さん応援隊スタッフです。
6月は、賃貸経営の中でも不安になりやすい 修繕計画と資金繰り について見ていきます。

5月は、賃料や募集条件について、
「家賃を下げる前に何を見るか」
という判断基準を確認しました。

6月はその反対側です。
つまり、大家さんにとってお金が出ていく場面。
特に、修繕費との向き合い方です。

 

賃貸経営をしていると、修繕費は必ず発生します。

エアコンが壊れる。
給湯器が動かなくなる。
水漏れが起きる。
外壁や屋上防水の劣化が気になってくる。

こうした修繕は、ある日突然やってくるように感じます。

ただ、少し見方を変えると、
修繕費の多くは本当の意味で「突然」ではありません。

設備には寿命があります。
建物には経年劣化があります。
入居者が入れ替われば、原状回復も発生します。

つまり、修繕費は
起きるかどうか分からないものではなく、
いつか起きる可能性が高いものです。

 

修繕費が怖く感じる理由は、
金額そのものだけではありません。

一番大きいのは、
想定していなかったところに、急に請求が来ることです。

「今月は大丈夫だと思っていた」
「このタイミングで出るとは思わなかった」
「手元資金が少ない時期に重なった」

こうなると、
同じ金額でも、精神的な負担は大きくなります。

反対に、
「そろそろ出るかもしれない」
と考えていた修繕であれば、受け止め方は変わります。

金額は同じでも、
準備していた出費と、準備していなかった出費では、
感じ方がまったく違います。

 

では、何から始めればよいのでしょうか。

最初にやることは、難しい修繕計画を作ることではありません。
まずは、物件ごとに
将来発生しそうな修繕を書き出すことです。

たとえば、

・エアコン
・給湯器
・水回り設備
・外壁
・屋上防水
・共用部照明
・鉄部塗装
・室内クロス、床材

こうした項目を並べてみるだけでも、
「何となく不安」だったものが、
少し具体的になります。

 

ここで大切なのは、
完璧に予測することではありません。

修繕費を1円単位で読むことはできません。
時期も、必ず予定どおりにはいきません。

それでも、
何が起きそうかを事前に見ておくことで、
判断はかなり落ち着きます。

 

ここで、少し整理してみます。

修繕費で不安にならないために大切なのは、
「出費をなくすこと」ではありません。

出費がある前提で、
どのくらいの準備が必要かを考えておくことです。

修繕は、
発生してから慌てるものではなく、
発生する前から意識しておくもの。

この考え方を持つだけで、
賃貸経営の見え方は変わってきます。

 

やってしまいがちな判断もあります。

・壊れてから考える
・見積が来てから慌てる
・高いから先送りする
・不安だから全部まとめて直す

どれも、気持ちはよく分かります。

ただ、判断基準が曖昧なままだと、
その都度、感情に引っ張られてしまいます。

だからこそ、
まずは修繕の可能性を見える形にすることが大切です。

 

次の一手をひとつ。

お持ちの物件について、
今後3年以内に発生しそうな修繕を、
思いつく範囲で書き出してみてください。

金額は正確でなくて構いません。
時期も大まかで大丈夫です。

大事なのは、
「何が起きそうか」を自分で把握することです。

それだけで、
修繕費は少し怖いものではなく、
向き合えるものに変わっていきます。

本日の一言

修繕費は、突然起きるものではなく、前もって見ておくもの。

次回は、
修繕をすべて同じように考えるのではなく、
必要・先送り・投資 に分けて判断する考え方を紹介します。