修繕費で迷わない大家さんの共通点（6月まとめ）
こんにちは、大家さん応援隊スタッフです。
6月は、修繕計画と資金繰りについて紹介してきました。
修繕費は、大家さんにとって不安になりやすい支出の一つです。
給湯器やエアコンの故障、水回りの不具合、外壁や屋上防水など、大きな支出が重なると判断に迷うこともあります。
ただ、修繕費で慌てにくい大家さんには共通点があります。
それは、修繕を「起きてから考えるもの」ではなく、あらかじめ見通しを持って考えていることです。
今月ご紹介した内容を振り返ってみましょう。
修繕費は、突然の出費ではない
修繕は、ある日いきなり発生したように感じます。
しかし、設備には寿命があり、建物には経年による劣化があります。
つまり、修繕費の多くは「起きるか分からない支出」ではなく、「いつか発生する可能性が高い支出」です。
だからこそ、壊れてから慌てるのではなく、何が起こりそうかを前もって見ておくことが大切です。
修繕は、種類によって判断を変える
修繕をすべて同じように扱うと、判断が難しくなります。
・安全や生活に関わる必要修繕
・時期を見ながら対応できる先送り修繕
・募集力や資産価値を考える投資としての修繕
このように分けて考えると、優先順位が明確になります。
必要な修繕は、放置したときのリスクで考える。
先送りできる修繕は、次の機会や資金の状況を見て考える。
投資としての修繕は、費用に見合う効果があるかを考える。
「やるか、やらないか」だけではなく、何のための修繕かを見極めることが重要です。
修繕費は、余ったお金で払わない
毎月の家賃収入があれば、手元資金に少し余裕があるように感じることがあります。
しかし、家賃収入のすべてが自由に使えるお金ではありません。
ローン返済、管理費、税金、保険料、そして将来の修繕費があります。
修繕費に慌てない人は、次のようなことを意識しています。
・毎月どのくらい資金が残っているか
・今後どのような修繕がありそうか
・修繕用として使わないお金はいくらか
大切なのは、金額の大きさではありません。
修繕用の資金を残すという基準を持つことです。
修繕は、予定表にすると見え方が変わる
修繕の予定を、紙やスマホのメモに書き出してみるだけでも、判断は変わります。
・どこを修繕するか
・いつ頃を想定するか
・おおよそいくらかかりそうか
正確な予測でなくても構いません。
「今年中に考えるもの」
「数年以内に備えるもの」
「注意して見ておくもの」
この程度の整理でも、修繕は不安な出来事から、見通しを持って考えられる予定に変わります。
大家さんへひと言！
修繕の話になると、どうしても「いくらかかるのか」が気になります。
もちろん金額は大切です。
ただ、その前に「何のために行う修繕なのか」を考えてみてください。
・安全のためなのか
・入居者の生活を守るためなのか
・次の募集を有利にするためなのか
目的が見えると、金額だけでは決められなかったことも、少し判断しやすくなります。
修繕は、お金が出ていく話であると同時に、物件を守り、次の収益につなげる話でもあります。
ここで、簡単に振り返ってみましょう。
・修繕が起きそうな場所や設備を把握している
・修繕を必要 先送り 投資に分けて考えている
・修繕用に残す資金の基準がある
・大きな修繕の時期を大まかに想定している
・見積が来たときに目的を確認している
すべてができていなくても問題ありません。
気になる項目が見つかれば、そこが次に確認する場所です。
今月、やらなくてよかったこともあります。
・壊れてから考えればよいと思うこと
・すべての修繕を今すぐ実施しようとすること
・黒字であれば資金は十分だと考えること
修繕費への不安は、出費そのものよりも、見通しがないときに大きくなります。
次の一手をひとつ。
お持ちの物件について、今後気になる修繕を3つだけ書き出してみてください。
その横に、
・必要
・先送り
・投資
のどれに当たるかを書いてみる。
さらに、おおよその時期を書いてみる。
それだけでも、修繕費との向き合い方は変わってきます。
本日の一言
修繕費で迷わない人は、修繕を予定と資金の両方で見ている。
7月は、税金と法人化についてご紹介していきます。
節税という言葉だけに振り回されず、賃貸経営の資金と将来を踏まえて考えるための視点を紹介していきます。
