修繕計画は「◯◯◯」にすると、判断が楽になる
こんにちは、大家さん応援隊スタッフです。
6月は、修繕計画と資金繰りについて考えてきました。
ここまで、
・修繕費は突然の出費ではなく、前もって見ておくこと
・修繕を「必要・先送り・投資」に分けること
・修繕用に使わないお金を決めておくこと
をお伝えしてきました。
今回は、その内容をもう一歩実務に近づけます。
テーマは、修繕計画を予定表にすることです。
修繕への不安は、
「何が起きるか分からない」状態で大きくなります。
給湯器がいつ壊れるか？
外壁はいつ手を入れるべきか？
屋上防水はあと何年持つのか？
正確な時期を当てることはできません。
ただ、何も考えずに待つのと、
大まかな予定を持っているのとでは、判断のしやすさが違います。
修繕計画は、難しい長期計画書を作ることではありません。
まずは、物件ごとに
「何を」
「いつ頃」
「いくらぐらい」
という見通しを持つことです。
予定表に書く内容は、3つだけで十分です。
1）修繕する場所・設備
まずは、気になっている場所や設備を書き出します。
・エアコン
・給湯器
・浴室、キッチンなどの水回り
・外壁
・屋上防水
・共用部照明
・鉄部塗装
完璧に洗い出す必要はありません。
思いつくものから始めれば大丈夫です。
2）想定する時期
次に、「いつ頃になりそうか」を大まかに入れます。
たとえば、
・今年中
・1〜3年以内
・3〜5年以内
・時期は未定だが注意して見る
この程度で構いません。
「来月必ず壊れる」と予測するためではなく、
修繕が重なりそうな時期を意識するためです。
3）おおよその費用
金額も、最初から正確でなくて大丈夫です。
・数万円程度
・数十万円程度
・100万円以上を想定
といった分け方でも十分です。
大切なのは、
大きな修繕がいつ頃ありそうかを見える形にすることです。
予定表にしておくと、
「今年は小修繕が多そうだ」
「数年後に大きな支出が重なりそうだ」
といったことが分かります。
すると、手元資金をどのくらい残すか、
今やるべき修繕は何か、
判断の順番が明確になります。
反対に、修繕計画がないと、
その都度の見積や不具合に振り回されやすくなります。
・急に見積が来たから慌てる
・資金が足りず、必要な工事を後回しにする
・不安になって、まだ不要な工事まで行う
こうしたことを防ぐためにも、
修繕を「突然の出来事」ではなく、
予定として見ておくことが大切です。
次の一手をひとつ。
紙でもスマホのメモでも構いません。
お持ちの物件について、
・修繕する場所
・想定する時期
・おおよその費用
この3項目を書き出してみてください。
最初は粗い予定表で十分です。
毎年見直していけば、それが物件ごとの判断材料になります。
本日の一言
修繕は、起きてから考えるより、予定として見ておく。
次回は、6月のまとめ回です。
修繕費を前もって見ること。
修繕を種類ごとに分けること。
資金を残すこと。
そして、修繕を予定表にすること。
6月の内容を振り返りながら、
修繕費で迷わない大家さんの共通点をまとめていきます。
