【来年の更新予定、何室ありますか？】
こんにちは、大家さん応援隊スタッフです。
前回は、来年の家賃収入について、満室の場合だけでなく、空室が発生した場合も考えてみました。
今回は、もう少し具体的な準備についてお話しします。
それは、来年の契約更新予定を確認することです。
「契約更新は管理会社に任せているから大丈夫」
そう考える大家さんもいらっしゃるでしょう。
もちろん、管理会社に任せること自体は問題ありません。
ただ、大家さん自身も契約満了時期を把握しておくと、来年の経営計画を考える際に役立ちます。
今日のポイント
・来年の契約満了予定を一覧にする
・契約内容と手続きの期限を確認する
・契約満了と退去の可能性を混同しない
■来年、何室が契約満了を迎えますか？
例えば、8室のアパートを所有しているとします。
来年の契約満了予定が次のようになっていたら、どうでしょうか。
・3月に2室
・6月に1室
・9月に2室
・12月に1室
合計6室です。
これだけで退去が増えるとは判断できません。
しかし、いつ、どの部屋で契約内容を確認する必要があるのかは分かります。
管理会社と相談する時期も、事前に考えられます。
■契約満了日だけでは足りない
ここで注意したいことがあります。
契約満了日と、更新に関する手続きを始める時期は同じとは限りません。
契約書に定められた通知期限や、管理会社の手続き日程も確認する必要があります。
また、普通借家契約と定期借家契約では、契約終了や更新・再契約に関する取扱いが異なります。
すべての部屋を同じ方法で管理するのではなく、契約内容に応じた確認が必要です。
■更新時期は、経営を見直す機会
契約満了が近づいたら、家賃や契約条件についても確認してみましょう。
例えば、周辺の募集賃料と現在の家賃に差がある場合です。
ただし、相場との差があるからといって、すぐに賃料を変更できるわけではありません。
契約内容や当事者間の合意、法的な要件などを踏まえた判断が必要です。
また、長く入居している部屋では、設備の状態や過去の修繕履歴を確認することも役立ちます。
更新時期は、契約条件だけでなく、物件の状態を見直す機会でもあります。
■更新予定と退去予定は違う
ここは特に区別しておきたいところです。
来年6室が契約満了を迎えるからといって、6室が退去するわけではありません。
普通借家契約では、契約満了後も更新される場合があります。
反対に、契約満了時期以外に退去の申し出がある可能性もあります。
つまり、契約満了予定だけで来年の空室数を予測することはできません。
大切なのは、確定している予定と、これから起こる可能性を分けて考えることです。
■まずは一覧表を作ってみる
難しい資料は必要ありません。
次の項目を一覧にするだけでも役立ちます。
・部屋番号
・契約満了日
・契約の種類
・通知期限や手続き予定日
・現在の賃料
管理会社に依頼して、最新の契約一覧を確認する方法でも構いません。
来年の収入を予測するためには、家賃の金額だけでなく、契約に関する予定も把握しておきたいものです。
次回は、実際に空室が発生した場合、どの程度の資金が必要になるのかを考えてみます。
今日のひと言
契約満了日を知ることは、退去を予測することではありません。来年の準備を始める時期を知ることです。
大家さん応援隊スタッフ
